О том, как я начал инвестировать в различные игрушки, рассказывал в прошлой части.
В этом году образовал новую ячейку общества, и стал вопрос о расширении жилья. Необходима трешка, в Питере цены на текущий момент начинаются от 11 миллионов. Скорее всего, что-то приличное точно получится взять за 13, сюда включаю торг и минимальный ремонт.
В целом, можно было бы обойтись и двушкой, но там интересные варианты (адекватное расположение, не совсем убитый дом) начинаются от 11 миллионов. Что-то стремное можно поискать за 9,5-10, но нам там жить, так что брать что-то непонятное не хочется. Если рассматривать что-то приличное, то разница не особо большая, а дополнительная комната даст намного больше возможностей, так что в сторону двушек не особо смотрю.
Если выгрести все финансовые запасы и залезть в «семейный займ», полтора миллиона можно наскрести, чтобы пролезть в минимальный первоначальный взнос. Точнее, можно попробовать такое поискать, сейчас вроде взнос сильно подняли. Правда, в таком случае ежемесячный платеж будет больше 300к, а таких возможностей у нас нет. Про переплату вообще молчу, там что-то совсем жуткое получается.
Понятно, что по текущим ставкам брать ипотеку это почти безумие, да и сроки пока что не горят. Года 3-4 на «походить-посмотреть», а самое главное – накопить, у нас есть. Но вряд ли сильно больше, работаю частично дома, и если в однушке появится ребенок, будет совсем тяжело. Значит, у меня есть 3-4 года на накопление такого первоначального взноса, чтобы ежемесячный платеж был посильным. Так что «решим» задачу с четырьмя неизвестными.
Стоимость квартиры
Читаю и смотрю различных блогеров в сфере недвижимости, все кричат о том, что на рынке пузырь, и без ипотеки он должен сдуваться. С учетом ставки и потенциальной доходности, с точки зрения инвестиций квартиры должны стоит на 30-50% дешевле. Правда, половина из этих же блогеров понимают, что такого падения без жесткого кризиса не будет, владельцы квартир скорее будут ждать несколько лет, чем продадут дешевле. Существенное снижение цен возможно, только если куча ипотечников не смогут платить и будут вынуждены срочно продавать квартиры. Такая вероятность есть, но я не могу на это особо рассчитывать.
Но и причин для роста цен на квартиры в ближайшие 3-4 года вроде как нет. Рынок и так перегрет, огромный навес из непроданной недвижимости, так что буду отталкиваться от того, что цены через 3-4 года будут на том же уровне. Возможно, оптимистично, но нужно с чего-то начинать)
На всякий случай сделаю уточнение, что если ставки по ипотеки существенно упадут, даже текущие раздутые цены могут раздуться еще сильнее. Не думаю, что 13 миллионов превратятся в 20, но в 16-18 – вполне.
Ставка по кредиту
Сейчас активно предлагают ставки в 22-25%. Но ситуация эта вроде как временная, с такой ставкой экономика не может нормально существовать. Сложно прогнозировать на ближайший год-два, но через 3-4 года ставка точно должна быть меньше.
По мнению различных исследователей и статистов, «нормальная» ставка для РФ – 8-12%. Ниже – активное стимулирование экономики, выше – замедление экономики и борьба с инфляцией. Сейчас вот «очень сильно» воюют с инфляцией, заодно и придушивая бизнес.
За 3-4 года должны уйти многие негативные факторы (должно же это когда-то случиться?), так что даже в негативном сценарии рассчитываю получить ипотечную ставку в 20%. Это вот если всё совсем плохо.
Позитивный сценарий, если всё будет хорошо – ипотека под 10%. Оптимистично? Наверно, но все же оцениваю этот вариант как реально возможный.
Ну и средний вариант – 15%. Если в случае негативного сценария еще можно тяжело вздохнуть и попробовать переждать, надеясь на дальнейшее снижение, то в ипотеку под 15% уже нужно попробовать ввязаться. Пойдет ставка ниже – рефинансировать, но дольше ждать уже не стоит.
Допустимый ежемесячный платеж
Самый волнующий меня пункт. Сейчас без ущерба для качества жизни я могу уверенно откладывать 40к в месяц. Это доход от различных игр, ниже этой планки уже полгода я не проседаю. Если ужаться и сделать жизнь менее комфортной и приятной, могу рассчитывать на 60к в месяц.
Еще есть малопрогнозируемый доход. Годовая премия – получал и 30к, и 240к, то есть разброс очень существенный, и зависит не столько от эффективности на работе, сколько от общего результата предприятия. Различные аирдропы в новых проектах – обычно 2-50$ с проекта, но в конце октября получил 2400$, довольно неожиданно для себя. Реклама тоже может что-то приносить, правда, почти за год существования канала только один раз получил 150$.
Попробую предположить, что суммарно такие доходы «из воздуха» добавят еще 20-30к в месяц.
Через 3 года высвободятся еще 30-40к в месяц – закроем ипотеку супруги, плюс арендный платеж. Это студия в ее родном городе, вариант продажи рассматриваем только в самом крайнем случае, пока что рассчитываем справиться без этого. Конечно, математика говорит, что выгоднее продать, а не сдавать, но эмоции говорят о другом, а я спорить со своей женщиной не готов) По крайней мере, пока это не критично.
Еще есть рост доходов, по крайней мере, я на него рассчитываю) Но рост доходов обычно всегда связан с ростом расходов, плюс инфляция и прочие неприятности, так что для оптимистичного сценария накину еще 20к в месяц.
Также, по идее, должна высвободиться аренда текущей квартиры, но непонятно, как скоро. Хоть и смотрю в сторону вторички, но это ближе к низу рынка, и скорее всего потребуется ремонт, а на него дополнительные деньги и время. Как бы вместо дополнительных свободных денег не вылезли дополнительные обязательные траты.
Итого, три сценария. Пессимистичный – никакого роста доходов, берем возможность откладывать по минимальной планке. Получается 90к в месяц.
Более радостный, без роста дохода, но все силы брошены на ипотеку – 120к в месяц.
Ну и самый оптимистичный – 140к в месяц сможем выделять на платеж.
Какой должен быть первоначальный взнос?
Теперь пройдемся по комбинациям разных вариантов, и вооружимся ипотечным калькулятором.
Я не рассматриваю вариант ипотеки на 30 лет, при высокой ставке это бессмысленно, при низкой – подозреваю, что захочется закрыть ипотеку побыстрее. Какой-то смысл имеет при ставке в 10%, тогда лишние десять лет ипотеки дадут выигрыш в первоначальном взносе в 1 миллион. Стоит ли 1 миллион десяти лет долгов и переплат? Вообще, зависит от инфляции и актуальных вариантов пристроить деньги под какую-то доходность, я с удовольствием растяну платежи, если за счет этого буду получать бесплатную доходность. Но это всё же сильно оптимистичный вариант, а в идеале мне нужно закрыть все сценарии. Куда деть «лишние» деньги, я, если что, найду)
Если брать ипотеку на 20 лет, картина получается такой:
Если ипотечная ставка будет 20%, и роста доходов не будет, чтобы влезть в ипотеку, потребуется почти 7,7 миллионов. Пока что сумма кажется неподъёмной, учитывая, что ее нужно накопить примерно за 40 месяцев. Но хоть будет какой-то ориентир.
Ставка в 15% дает неплохие надежды. Определенно, над ростом дохода нужно работать, разница в 30к ежемесячного платежа очень сильно влияет на необходимую сумму накопления.
Ставка в 10% рисует совсем уж оптимистичную картинку. Но при такой ставке и цены на недвижку скорее всего подрастут, так что необходимый первый взнос тоже увеличится. Но даже если цена подрастет с 13 до 16 миллионов, хватит 3,5 миллионов первого взноса, чтобы остался платеж в 120 тысяч. Надо бы свечку поставить за понижение ключевой ставки, но года через 2-3, чтобы до этого получать хорошую доходность)
Я очень радостно это всё посчитал, потом вспомнил про повышение минимального первого взноса. Ниже 30% уже не так просто найти, а некоторые банки хотят уже 50% первого взноса! То есть, скорее всего, минимальной планкой будет 3,9 миллиона, если хватит 30%. И 6,5 миллионов, если потребуют половину суммы на первый взнос.
Получился уже достаточно объемный пост, так что размышления о том, в чем и как копить на взнос, оставлю на следующий раз. Ну и по тематике следующий пост больше для лиги инвесторов, так что, если было интересно – подписывайтесь, ну и буду рад почитать комментарии, может чего не учитываю.
